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九寨沟地震导致商品房倒塌损失算谁的? 房子倒了房贷还要还吗?

点击: 时间:2017-08-11 10:28 作者:企鹅  来源:第一农经 

  距离2008年四川汶川地震已经将近十年时间了,地震损坏的房屋也已经重新建好了,但就在2017年8月8日,四川九寨沟又发生了7.0级地震,震源深度约20公里,截止目前已经造成20人死亡,507人受伤,房屋损坏严重,造成的财产损失重大,地震一发生就牵动着无数人的心。

  据现场的传来的照片、视频可以看见此次地震灾区有众多的房屋受到不同程度的坍塌和受损情况,很多人一辈子辛苦积累好不容易买了一套房,如果遇到地震垮塌,一辈子的心血可就要白费。那么,人们关心的问题是,因地震导致商品房倒塌,灾民需要自行承担所有损失吗?


地震导致房屋损坏

  这里,我们需要区分房屋的实际交付状态。如果是在建商品房坍塌,灾民一般仅支付了首付款,但是因为开发商尚未正式交付房屋,此时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,按照交付作为风险转移的原则,如果在此期间,房屋发生毁损、灭失风险的,该风险由出卖人即开发商承担。灾民有权要求解除合同并要求开发商返还已支付的费用。实践中,开发商往往会引用不可抗力作为抗辩。但是根据民法理论,不可抗力只能作为开发商不承担因房屋坍塌延期交付商品房的违约责任。开发商并不能因此而免除继续履行合同的义务。

  在实践中,出卖人要求买房人接收房屋并办理过户手续的,但因为商品房存在质量问题,买房人拒绝接受标的或者提出解除合同,如果这时因为地震导致该房屋毁损、灭失的,该风险由出卖人承担。当然,如果买房人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。也就是在此期间,因为买房人无理由拖延一直持续到发生地震,该房屋毁损、灭失的风险将由买房人承担。从这里看,地震之前,如果因为房屋质量问题,灾民没有接受房屋的,灾民是不需要承担房屋灭失风险的。但是如果灾民一直无理由拒绝收房,是需要承担房屋毁损灭失风险的。

  对于已经实际交付并办理房屋过户手续的商品房,灾民已经从银行取得贷款,对于是否需要继续还贷,这是地震灾区老百姓普遍关心的问题。

  银行观点是,地震不构成免除灾民还款责任的当然理由,灾民应当继续履行偿还贷款的义务。从法律关系来看,灾民、银行和开发商三者之间构成了四种法律关系。银行与灾民之间成立贷款和抵押关系,开发商担保灾民按时还款,银行与开发商之间成立保证关系,灾民和开发商之间成立商品房购销关系。银行与开发商之间的抵押合同因为属于贷款合同的从合同,根据规定,从合同中的抵押物灭失,主合同贷款关系依然是有效的,还款义务需要继续履行。同样保证合同也属于贷款合同的从合同,保证义务也需要继续履行。

  但作为灾民,发生地震等自然灾害导致按揭房屋倒塌,这种情况下可以要求适用情势变更原则,依法请求解除贷款合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定:“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。地震等自然灾害导致房屋毁损作为引起情势变更的事实,它使贷款合同赖以存在的客观情况发生了变化,并且属于借贷双方所不能预见的事实,也不应归责于借贷双方。在这种情况下,对于灾民来讲,如果继续履行还款义务,其与银行之间的权利和义务失衡,明显违反公平和等价有偿原则,实为显失公平。这是法理上灾民可以这么主张。

  另外,国家针对灾区房屋倒塌存在的按揭情况,从稳定灾情,减轻灾民负担角度,也配套了专门的金融政策。根据财政部关于印发《金融企业呆账核销管理办法(2010年修订版)》的通知,财金[2010]21号规定,买房人遭受重大自然灾害或者意外事故,损失巨大且不能获得保险补偿,或者以保险赔偿后,确实无力偿还部分或者全部债务,银行等金融企业对其财产进行清偿和对担保人进行追偿后,未能收回的债权的;以及贷款人死亡的,或者依照《中华人民共和国民法通则》的规定宣告失踪或者死亡,银行等金融企业依法对其财产或者遗产进行清偿,并对担保人进行追偿后,未能收回债权的。按照财政部规定,以上这些不良资产属于呆帐。呆帐如果符合相关规定认定条件的,可以按规定程序核销。但是并不是所有倒塌的商品房等债务都会被纳入到核销程序中,为了防止金融风险,呆账核销有严格条件和程序,根据规定,呆账核销必须遵循严格认定条件,提供确凿证据,严肃追究责任,逐级上报、审核和审批,对外保密,账销案存的原则。从稳定灾情,减轻灾民负担,实现社会效应以及兼顾金融安全和控制金融风险的角度看,财政部的相关规定不适用于投资性商品房。对于严格核查后的这部分房屋,银行将会继续要求买房人履行还贷义务。

  需要指出的是,大部分情况下,灾民房屋倒塌,如果不涉及房屋质量问题,灾民的损失就只能由自己承担了。因此针对地质灾害多发地区,国家在提高建筑抗灾质量标准的同时,也需要创新金融和重大灾害财产保险,通过其他措施减轻灾民的财产损失。

  以上只是对一般性问题的初步探讨,希望有关部门站在有利于减轻灾民损失,稳定社会生态的角度加以考量。最后,在结束之前,祝愿九寨沟的父老乡亲平平安安,早日实现家园重建。

  原作者:孙行政

第一农经整理)

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tag: 地震四川地震

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